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去年房企发行5666亿信用债恒大、碧桂园居首位

发布时间:20-03-25

2019年,房地┏产融资“先扬后抑”,窗口期转瞬即逝,被认为是融资艰难的一年。据亿翰智库数据显示,201З9年房企信用债发行规模总计5666亿元,较2018年◆增长10.9%。如果除去2▕019年1月发债规模大增的影响,2019年与2018╢年的融资规模相当。

 

2019年,部分房企出现现金流压力,卖项目、合作开发司空见▨惯。对于2020年,业内人士认为,融资监管作为是房地产调控的重要手段,短期内放松的可能性不大,融资分≡化仍将加剧,融资仍被认为是行业最大的变量。

 

恒大和碧桂园信用债融资规模均超150亿

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2019年,房地产开发贷、境内债券、海外债、信▌托等К融资渠道全面收紧,房企融资门槛提升,中小企业面临资金压力增大。

 

整体来看,2019全年融资呈现“前高后低”的趋势。据亿翰智库统计数据显示,2019年房企信用债发行规模总计5666亿元,较2018年增长10.9%。事实上,如果☆除去2019年1月发ↀ债规模大增的影响,2019年与2018年的融资规模相当。

 

据悉,2019年1月信用债融资规模达77⺌5亿元,之所以出现融资规模大增,主要是因为受融资监管边际放松影响,降低了融资难度。加上房企刚经历过偿债小高峰,需要补充资金。

 

不过,随着2019年5月23号文发布,信贷窗口收☏紧,房企去年5月、6月的融资规模明◎显下降。直到去年三季度融资规模才得以恢复的原因则是房企融∑资结构发生转变。其中,大型房企发债较多,带动了整体融资额的增加。

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从亿翰智库发布的50大典型房企≮≯2019年信用债融资规模来看,恒大和碧桂园融资规模居首,分别达到200亿元和154.5亿元。而从2019年50大典型房企信用债融资TOP10中,除绿城和首创融资规模∪相比2018年有所下降外,其他房企融资额均有所增加。


事实上,在融资门槛提升的情况下,经营状况良好的大中房企更受银行、金融机构的◎青睐,更有利于获取信贷资∩金。

 

融资分化ↈ加剧行业并购重组

 

值得关注的是,2019年房企融资结构发生变化,大型房企融资规模增长且成本偏低。而中小房企受融资门槛提升的原因,成本上行,融资规模减少。

 

在上述2019年50〡大典型房企信用债融资规模TOP10中,恒大及碧桂园平均融资成本分别$为6.17%和5.84%,相比2018年均有小∷幅上行,分别提升0.37bps和0.09bps。除恒大和碧桂园融资成本提升外,其他房企融资成本均有下行。50大典型房企中,融资成本最低的TOP10房企中,除了万☞科和世茂外,其他均是国企和央企。

 

由于融资环境的变化,不少企业都出现了资金链困难的现象。克而∝瑞信息显♧示,2019年出现比较重大的债务违约的房企有银┐亿股份、三盛宏业、颐和地产以〆及国购投资等。这些企业的共同点在于在2015年、2016年房地产“黄金时期”融资较多,在严格调控之后企业盈利能§力较低,因此出现了债务违约。

 

强者恒强的→逻辑在房企的融资上同样适用。从目前来看♂,房企融资分化愈加明显。在业☎内人士看来,这也是加快行业资源整合,房企间并购重组逐渐成为常态的原因之一。

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众所周知,2019年房企屡现并购大单,其中不乏超百亿的并购案例。比如,2019年11月,融创中国以▋超152亿元收购云南城项目股权;2019年2月,绿地以1⊙21亿元收购中民投董家渡项※目50%股权等。

 

预期2020年融资仍是行业最大〢变量

 

在资金压力下,更多房企将手伸向了融资成本较高的海外债。2019年,海外债成为房企替补♣的融资方式之一。中原地『产研究中心统计数据显示,2019年房企境外融资达752亿美元,而2018年只有496亿美元,同比上涨幅度达52%。刷新历史纪录。从2019年房企的融资成本高者大多为海外债,高者达到15%。

而在2020年1月房企出现的融资潮中,海外债同样成为融资重点。对此,亿翰智库分析人士认为,2020年,房企融资意愿强烈,房企的偿债高峰期尚未完全结束,在偿〒债压力驱使下,房企把握一切机会填补流动性缺口。此外,年初定向降准向市场释放流动性▌,虽然对房地产行业影响有限,但是溢出的边际效应使行业融资迎来窗口期。但这一≧融资热度难以维持。

 

从目前来看,融资收紧政Ⅵ策短期内放松的可能性不大,而房企在拿地和项目开发阶段▼的信托贷款及开发贷更是被严格监管。融资渠道的全面收紧对房企现金流是一个考验,所以对于2020年,融资仍旧是最大的变量。

 

对此,中金证券分析人士也认为,在房地产行业盘整过程中,分化仍将加剧。房企集中度上升,融资、拿地、销售更多向头部房企集中,但过于激进的企业在融资偏紧环境下可能面临较大流动性压力〨。

 

不过,在房地产行业以稳为主的背景下,亿翰智库∥预期在经济下行压力较大的情况下,融资规模进一步压缩的可能性不大。2020年融资规模相比2019年持平或者小幅增长。对房企而言,在融资政策难以大幅改善的情况下,加快卍销售回款依旧是①房企的主要目标。

 

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 柳宝庆

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